Il lusso italiano conquista gli acquirenti stranieri: dove, chi e quanto. E perché Roma resta una scelta speciale

Dalle ville toscane al Lago di Como, dalle masserie pugliesi alle dimore siciliane: i numeri 2025-2026 degli acquirenti internazionali, con un focus sulle residenze di lusso della Capitale

L'Italia continua ad attrarre chi vive all'estero. Secondo un'analisi ripresa da Idealista, nel 2025 gli acquirenti stranieri in Italia hanno rappresentato il 14% delle compravendite del campione, contro il 9,5% del 2019. La domanda internazionale è ormai una componente strutturale del nostro mercato, e trova la sua espressione più alta nel segmento del lusso: ville storiche, attici con terrazza, palazzi d'epoca.

La mappa nazionale: dove cercano gli acquirenti stranieri in Italia

I dati di Gate-away.com, portale dedicato agli acquirenti esteri, mostrano che nel 2025 la Toscana è rimasta la regione più richiesta (14,77% delle richieste), seguita da Sicilia e Lombardia. Le richieste complessive sono calate del 5,89% rispetto al 2024, ma in cinque anni sono cresciute del 65,19%: un mercato che matura e diventa più selettivo.

Le differenze tra territori sono enormi. Nell'estate 2026 il valore medio degli immobili cercati supera il milione di euro sul Lago di Como, mentre sulla costa si va dai 4,3 milioni della Costiera Amalfitana ai circa 2,76 milioni del Golfo del Tigullio. La Puglia resta più accessibile: 340.634 euro in Valle d'Itria, 268.161 euro nel Salento.

Chi compra? I francesi esprimono il budget medio più alto (509.170 euro), seguiti dagli statunitensi (464.374 euro), poi tedeschi e svedesi. Il mercato viaggia a due velocità: il 45,19% delle richieste riguarda immobili sotto i 100.000 euro, ma il 6,84% supera il milione, quota che sale all'11,44% nei comuni costieri. È proprio in questa fascia alta che l'Italia esprime il suo fascino unico: arte, paesaggio e qualità della vita che nessun altro Paese può replicare.

Focus Roma: il fascino che diventa valore

Tra le grandi città, Roma è la prima per interesse internazionale su Gate-away.com: nel 2025, spinta anche dal Giubileo, ha registrato un +44,69% di richieste.

Secondo Idealista (aprile 2026), a fronte di una media cittadina di 3.369 euro/mq:

- Centro storico: 7.737 euro/mq (+2,9% annuo), sostenuto dalla domanda internazionale;

- Parioli: 6.278 euro/mq, con un notevole +11,5% annuo;

- Prati: 6.229 euro/mq (+5,3%).

Immobiliare.it Insights rileva ad aprile 2026 un prezzo medio richiesto di 8.731 euro/mq nel Centro Storico e 6.739 euro/mq sull'Aventino. Nel segmento luxury a fare la differenza sono terrazze panoramiche, finiture di pregio, efficienza energetica e posto auto. Per un acquirente internazionale, un attico ai Parioli o una residenza d'epoca a due passi da Piazza Navona sono molto più di un investimento: sono un modo di vivere.

Guida pratica per chi acquista dall'estero

- Codice fiscale: indispensabile per acquistare; si ottiene presso l'Agenzia delle Entrate (anche tramite delegato) o, in alcuni casi, tramite il consolato italiano.

- Reciprocità: i cittadini extra-UE possono acquistare se il loro Paese consente lo stesso agli italiani (salvo eccezioni, es. titolari di permesso di soggiorno); la verifica spetta al notaio.

- Notaio: è il pubblico ufficiale che controlla la regolarità dell'operazione e redige il rogito.

- Imposte: acquistando da privato, imposta di registro al 9% per la seconda casa e al 2% per la prima casa (con i requisiti di legge), più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Da un'impresa si applica l'IVA: 4% prima casa, 10% altre abitazioni, 22% per le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9.

- Flat tax per i neo-residenti: la Legge di Bilancio 2026 ha portato a 300.000 euro annui l'imposta sostitutiva sui redditi esteri (50.000 euro per ogni familiare) per chi trasferisce la residenza fiscale in Italia dal 1° gennaio 2026.

Un network globale, un'assistenza su misura

Prestige Real Estate Coldwell Banker fa parte del network Coldwell Banker, presente in più di 50 nazioni. Grazie a questa rete abbiamo clienti internazionali sempre alla ricerca di immobili di lusso, e possiamo presentare le nostre residenze più esclusive a una platea selezionata in tutto il mondo.

Dal nostro ufficio di Via Po 22, nel cuore dei Parioli, accompagniamo i clienti stranieri con un servizio riservato e su misura, in ogni fase: dalla ricerca dell'immobile alla trattativa, fino al preliminare e al rogito. In agenzia lavorano con noi un architetto, che segue verifiche urbanistiche e progettazione, e i nostri avvocati, che curano ogni aspetto legale dell'acquisto.

State pensando di acquistare una residenza di pregio a Roma o in Italia, o avete clienti internazionali da affiancare? Vi aspettiamo in Via Po 22, a Roma: saremo lieti di conoscervi. Contattate Prestige Real Estate Coldwell Banker al 06 8947 4708.

Fonti: Idealista, Gate-away.com, Immobiliare.it Insights, Agenzia delle Entrate.