Frazionamenti immobiliari: perché oggi il mercato premia le case più piccole

Sommario. Dividere un grande appartamento in due o più unità è diventata una delle strategie più efficaci per valorizzare un immobile. Ecco cosa dicono i dati ufficiali, come si svolge l'iter e perché i tagli piccoli e medi si vendono meglio.

Un fenomeno in crescita, che le statistiche vedono solo in parte

Negli ultimi anni il frazionamento è diventato un tema centrale nelle principali città italiane. Lo scelgono proprietari di grandi appartamenti difficili da vendere, investitori e imprese che recuperano il patrimonio esistente invece di costruire da zero.

Va detto con chiarezza che oggi non esiste una statistica ufficiale nazionale che conti i frazionamenti anno per anno. Le Statistiche Catastali 2025 dell'Agenzia delle Entrate registrano circa 465.000 unità immobiliari in più rispetto al 2024 (+0,6%). Questa crescita però riunisce nuove costruzioni, frazionamenti, fusioni e rettifiche catastali, senza separarli. Possiamo quindi parlare di una tendenza, non di una percentuale precisa.

La spinta di fondo è demografica. Secondo l'ISTAT le famiglie composte da una sola persona sono il 37,1% del totale (vent'anni fa erano il 25,9%). Il numero medio di componenti è sceso da 2,6 a 2,2. Molte case costruite decenni fa per famiglie numerose non rispondono più alla domanda di oggi.

Rendimenti: dove nasce il valore

Un frazionamento crea valore in due modi: con la rivendita delle nuove unità oppure con la loro messa a reddito. Nel primo caso il risultato dipende dalla differenza tra il valore delle unità finite e il costo totale dell'operazione, cioè acquisto, progettazione, lavori, pratiche, imposte e tempo. Nel secondo caso dipende dal rapporto tra il canone e il capitale investito.

Il quadro attuale è favorevole ma va letto con prudenza. Nel Sondaggio congiunturale del secondo trimestre 2026, la Banca d'Italia rileva che:

• lo sconto medio sul prezzo richiesto è di circa il 7%, vicino ai minimi da quando esiste la rilevazione;
• il tempo medio di vendita è di circa 5 mesi;
• l'offerta di abitazioni continua a ridursi;
• i canoni di locazione hanno accelerato rispetto al trimestre precedente in gran parte del Paese.

Non esiste un dato ufficiale sul rendimento medio dei frazionamenti. Per questo non indichiamo percentuali: ogni operazione va valutata con un piano economico costruito sull'immobile e sulla zona.

Come funziona: l'iter passo per passo

Fattibilità urbanistica. Prima dell'acquisto un tecnico verifica la conformità urbanistica e catastale dell'immobile. Controlla poi le norme del Comune, che possono fissare superfici minime o limiti al numero di unità, e i requisiti igienico-sanitari: altezze, aerazione, illuminazione. Valuta infine se si possono realizzare ingressi indipendenti e impianti separati.

Titolo edilizio. Il Testo Unico dell'Edilizia (DPR 380/2001) fa rientrare il frazionamento tra gli interventi di manutenzione straordinaria, se non cambiano la volumetria complessiva e la destinazione d'uso. Di norma basta una CILA. Serve invece la SCIA quando i lavori toccano parti strutturali dell'edificio. Vincoli e regolamenti locali possono richiedere passaggi ulteriori.

Catasto. Al termine dei lavori il tecnico presenta la variazione catastale (DOCFA). L'unità originaria viene soppressa e si accatastano le nuove, ciascuna con la propria rendita.

Condominio. Bisogna leggere il regolamento condominiale, perché alcune clausole possono limitare i frazionamenti. Le tabelle millesimali vanno aggiornate ed è buona norma coinvolgere per tempo l'amministratore.

Costi e tempi. Dipendono molto dall'immobile e dalla città. Le voci principali sono progettazione, pratiche, eventuali oneri comunali, opere edili, impianti e contatori autonomi, accatastamento. Tra fase autorizzativa e cantiere i tempi si misurano in genere in mesi. Un preventivo affidabile si può fare solo dopo un sopralluogo tecnico.

Perché i tagli grandi vanno meno e quelli piccoli e medi di più

Il Rapporto Immobiliare 2026 dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate) descrive bene il 2025, anno con 766.757 compravendite di abitazioni:

Superficie	Compravendite 2025	Quota
fino a 50 mq	73.053	9,5%
50–85 mq	236.295	30,8%
85–115 mq	203.863	26,6%
115–145 mq	119.873	15,6%
oltre 145 mq	133.674	17,4%

La fascia 50–85 mq è la più scambiata e nei capoluoghi del Nord Ovest supera il 40% delle vendite. Conta però soprattutto l'intensità del mercato, cioè la quota di case che passano di mano rispetto a tutte quelle esistenti. Nei capoluoghi il valore più alto (3,17%) riguarda le case fino a 50 mq. Per quelle oltre i 145 mq resta sotto il 2% in tutte le aree del Paese. In proporzione allo stock, le case grandi cambiano proprietario più di rado.

Per completezza, nel 2025 le compravendite oltre i 145 mq sono cresciute del 9,3%, soprattutto nei comuni non capoluogo. Le case grandi hanno quindi ancora un loro pubblico, più ristretto e concentrato fuori dalle città.

Le ragioni del vantaggio dei tagli piccoli e medi sono tre:

• Domanda più ampia. Single, coppie, genitori che comprano per i figli studenti e investitori cercano soprattutto bilocali e trilocali.
• Prezzo complessivo più accessibile. Un importo totale più basso rende più facile ottenere il mutuo e allarga il numero di acquirenti. Di solito, in proporzione, le unità piccole si vendono a un prezzo al metro quadro più alto. Va però verificato zona per zona.
• Maggiore liquidità. Più acquirenti significano trattative più rapide e meno sconti, quindi capitale libero prima.

Gli errori da evitare

Prima di firmare la proposta d'acquisto conviene verificare la fattibilità. Non bisogna sottovalutare impianti e ingressi separati. Il taglio delle nuove unità va progettato su ciò che la zona cerca davvero, senza limitarsi a dividere i metri quadri a metà. Conviene anche decidere fin dall'inizio se l'obiettivo è vendere o affittare, perché cambiano finiture, distribuzione degli spazi e budget.

Vendere già durante il cantiere

Ogni mese di attesa ha un costo: il capitale resta immobilizzato e gli oneri finanziari crescono. Con render fotorealistici, planimetrie commerciali e video si può iniziare la commercializzazione insieme ai lavori. Gli acquirenti vedono oggi la casa che troveranno domani.

Come possiamo aiutarLa

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Nota: questo articolo ha scopo informativo e non costituisce consulenza tecnica, fiscale o legale. Norme e prassi variano da Comune a Comune: ogni operazione va verificata con tecnici abilitati, notai e legali.

Fonti: Agenzia delle Entrate (OMI, Rapporto Immobiliare 2026; Statistiche Catastali 2025), Banca d'Italia (Sondaggio congiunturale, II trim. 2026), ISTAT (Indicatori demografici 2025), DPR 380/2001.