Casa ricevuta in donazione: con la riforma oggi si vende (e si finanzia) con serenità

Per anni, nel mercato immobiliare italiano, due parole hanno fatto esitare acquirenti, banche e perfino i notai: provenienza donativa. Un attico con terrazza sui tetti del centro, una villa ai Parioli o un appartamento d'epoca a pochi passi da Villa Borghese potevano essere splendidi, ma se il venditore li aveva ricevuti in donazione la trattativa si complicava.

Dal 18 dicembre 2025 il quadro è cambiato. La Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (la legge annuale di semplificazione, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025), con l'articolo 44, ha riscritto le regole sulla circolazione degli immobili donati. Vediamo con ordine cosa è cambiato, che cosa significa per chi vende e per chi compra e quali imposte si pagano oggi su una donazione.

Il problema di prima: vent'anni di incertezza

Il Codice civile tutela i legittimari, cioè coniuge, figli e, in loro mancanza, ascendenti, ai quali spetta per legge una quota del patrimonio del defunto. Se una donazione fatta in vita "intacca" quella quota, il legittimario può chiederne la riduzione.

Il punto critico era il vecchio art. 563 c.c.: se il donatario aveva già venduto l'immobile, il legittimario poteva chiederne la restituzione anche al terzo acquirente, purché non fossero trascorsi vent'anni dalla trascrizione della donazione. Un termine che il coniuge e i parenti in linea retta del donante potevano perfino sospendere con un atto di opposizione notificato e trascritto.

Le conseguenze pratiche erano note a chiunque operasse nel settore:

• acquirenti prudenti che rinunciavano all'acquisto o chiedevano uno sconto;
• banche spesso restie a concedere un mutuo con ipoteca su un immobile di provenienza donativa "giovane";
• il ricorso a polizze assicurative sulla provenienza donativa o a soluzioni notarili complesse, con costi e tempi aggiuntivi.

In un segmento come quello del lusso, dove i valori sono elevati e le garanzie devono essere impeccabili, questa incertezza pesava ancora di più.

Cosa cambia con la Legge 182/2025

L'art. 44 interviene sugli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del Codice civile. In sintesi:

Il terzo acquirente non può più perdere la casa

Il nuovo art. 563 c.c. stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato l'immobile. Il legittimario leso conserva la sua tutela, ma questa diventa economica: è il donatario a doverlo compensare in denaro, nei limiti necessari a integrare la quota di legittima. Solo se il donatario è insolvente risponde, nei limiti del vantaggio ricevuto, chi ha avuto il bene a titolo gratuito.

Ipoteche e mutui restano efficaci

Anche il nuovo art. 561 c.c. va nella stessa direzione: pesi e ipoteche di cui il donatario ha gravato l'immobile restano efficaci anche in caso di riduzione. Per la banca che finanzia l'acquisto, la garanzia è finalmente solida.

L'opposizione alla donazione esce di scena

Il nuovo testo dell'art. 563 non prevede più l'atto di opposizione. La tutela "reale" resta solo in un caso: se la domanda di riduzione viene trascritta prima dell'acquisto del terzo (art. 2652, n. 1, c.c.). Poiché tale domanda presuppone la morte del donante, la verifica dei registri immobiliari resta un passaggio essenziale.

Il regime transitorio: le donazioni del passato

La riforma vale per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025, anche se la donazione è molto più vecchia. Per le successioni già aperte prima di quella data, il vecchio regime è sopravvissuto solo se, entro sei mesi (cioè entro il 18 giugno 2026), i legittimari avevano notificato e trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione. In mancanza, oggi si applicano le nuove regole anche a quelle successioni.

Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato (Studio n. 6-2026/C), se il donante era ancora in vita al 18 dicembre 2025 non era più possibile trascrivere nuove opposizioni e quelle passate hanno perso efficacia. Alcuni casi particolari restano da valutare singolarmente con un professionista.

Cosa significa per venditori, acquirenti e banche

• Chi vende un immobile ricevuto in donazione può oggi proporlo al mercato senza la "zavorra" della provenienza: tempi più rapidi e nessuna ragione per accettare sconti legati al rischio. Resta però personalmente esposto all'eventuale richiesta in denaro dei legittimari.
• Chi compra acquista un bene che, salvo domande di riduzione già trascritte, non potrà essergli sottratto dagli eredi del donante.
• Le banche possono valutare il mutuo sul valore dell'immobile e sul profilo del cliente, senza la clausola implicita "provenienza donativa".

Le imposte sulla donazione nel 2026

La riforma fiscale delle successioni e donazioni (D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, applicabile dal 1° gennaio 2025) ha riscritto il Testo unico, confermando aliquote e franchigie. Per ciascun beneficiario:

Beneficiario	Aliquota	Franchigia
Coniuge e parenti in linea retta	4%	1.000.000 €
Fratelli e sorelle	6%	100.000 €
Altri parenti fino al 4° grado e affini	6%	nessuna
Altri soggetti	8%	nessuna
Persona con disabilità grave (L. 104/1992)	secondo il rapporto	1.500.000 €

Su un immobile si aggiungono l'imposta ipotecaria (2%) e quella catastale (1%), ridotte a 200 euro ciascuna se il donatario ha i requisiti "prima casa" (non applicabili alle abitazioni di lusso accatastate A/1, A/8 e A/9). Il notaio registra l'atto entro 30 giorni e versa le imposte.

Una novità del D.Lgs. 139/2024 è l'abrogazione del cosiddetto coacervo successorio: le donazioni ricevute in vita non si sommano più all'eredità per il calcolo dell'imposta di successione. Resta invece il coacervo tra donazioni: quelle precedenti dello stesso donante "consumano" la franchigia delle successive.

Esempio pratico

Una signora dona alla figlia un appartamento di prestigio in zona Pinciano, con un valore imponibile di 1,8 milioni di euro.

• Imposta di donazione: 4% su 800.000 € (oltre la franchigia) = 32.000 €
• Imposta ipotecaria 2% = 36.000 €; imposta catastale 1% = 18.000 €

Nel 2027 la figlia decide di vendere. Se la madre è in vita o è mancata dopo il 18 dicembre 2025, l'acquirente e la sua banca sono tutelati dal nuovo art. 563: un eventuale fratello leso potrà chiedere alla sorella una compensazione in denaro, ma non la casa al nuovo proprietario.

Donazione o vendita: quando conviene l'una o l'altra

La donazione è uno strumento elegante di passaggio generazionale, soprattutto all'interno della franchigia di un milione per figli e coniuge, magari con riserva di usufrutto. La vendita è preferibile quando il proprietario ha bisogno di liquidità o quando si vuole evitare di "consumare" la franchigia. Un aspetto spesso trascurato: in caso di rivendita di un immobile donato, ai fini della plusvalenza contano la data e il costo di acquisto del donante. Ogni scelta va valutata con notaio e commercialista.

I nostri consigli pratici

1. Fate verificare la provenienza prima di firmare un preliminare: i nostri legali in sede controllano atti e registri immobiliari.
2. Controllate le trascrizioni di domande di riduzione o opposizioni relative a successioni aperte prima del 18 dicembre 2025.
3. Parlate presto con la banca, presentando la documentazione completa.
4. Pianificate le donazioni tenendo conto di franchigie, coacervo e quote di legittima.

Domande frequenti

Posso comprare tranquillamente una casa ricevuta in donazione dal venditore?

Sì, nella grande maggioranza dei casi. Dal 18 dicembre 2025 il terzo acquirente non subisce l'azione di restituzione, salvo che una domanda di riduzione sia stata trascritta prima del suo acquisto.

La riforma vale anche per le donazioni fatte prima del 2025?

Sì: conta la data di apertura della successione, non quella della donazione. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 il vecchio regime resta solo se domanda di riduzione o opposizione sono state trascritte entro il 18 giugno 2026.

La banca può ancora rifiutare il mutuo per la provenienza donativa?

Il principale ostacolo giuridico è venuto meno: le ipoteche restano efficaci anche in caso di riduzione. La concessione del mutuo resta comunque una valutazione della singola banca.

Serve ancora l'assicurazione sulla provenienza donativa?

Per le nuove situazioni il rischio che copriva è stato in gran parte eliminato dalla legge. Nei casi legati a successioni anteriori conviene una verifica preventiva.

Quanto si paga per donare una casa a un figlio?

Il 4% sulla parte che supera un milione di euro, più imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%), oppure 200 euro ciascuna con i requisiti prima casa.

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Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un notaio o di un professionista.

Fonti: Gazzetta Ufficiale (L. 182/2025), Codice civile, Consiglio Nazionale del Notariato, Agenzia delle Entrate.