Tassi dei mutui a ottobre 2026: cosa cambia per chi compra casa a Roma

Una terrazza affacciata sulle cupole, un attico ai Parioli, un appartamento d'epoca vicino a Villa Borghese: comprare una casa di pregio a Roma è una scelta di vita, prima ancora che di patrimonio. Per chi finanzia l'acquisto con un mutuo, però, anche il momento conta. Nell'autunno 2026 lo scenario dei tassi è cambiato rispetto a un anno fa: dopo una lunga fase di discesa, il costo del denaro è tornato a salire. Vediamo con i dati più recenti a che punto siamo e cosa significa per chi sta valutando un acquisto nella Capitale.

La BCE ha ripreso ad alzare i tassi

Il 10 settembre 2026 il Consiglio direttivo della Banca Centrale Europea ha alzato all'unanimità di 25 punti base i tre tassi di riferimento. È stato il secondo rialzo del 2026, dopo quello di giugno e la pausa di luglio. Dal 16 settembre i tassi ufficiali sono quindi questi:

• tasso sui depositi: 2,50%;
• operazioni di rifinanziamento principali: 2,65%;
• rifinanziamento marginale: 2,90%.

Alla base della decisione c'è l'inflazione. Il conflitto in Medio Oriente ha prodotto uno shock energetico più persistente del previsto, e secondo la BCE l'inflazione resterà sopra l'obiettivo del 2% per un periodo prolungato. I verbali della riunione, pubblicati l'8 ottobre, confermano un approccio "riunione per riunione", senza indicazioni sulle prossime mosse. Segnalano anche che un tasso sui depositi al 2,50% rientra nella forchetta dei tassi "neutrali" stimata dallo staff, cioè il livello che non stimola e non frena l'economia.

I prossimi appuntamenti

La prossima decisione è attesa giovedì 29 ottobre 2026. L'ultima riunione dell'anno è fissata per il 17 dicembre, quando arriveranno anche le nuove proiezioni macroeconomiche. A settembre i mercati scontavano altri due o tre rialzi entro la fine del 2027, mentre gli analisti interpellati dalla BCE si aspettavano uno stop al 2,50%.

Euribor ed Eurirs: i parametri dei mutui oggi

Per i mutui a tasso variabile il riferimento è l'Euribor, che segue da vicino la politica della BCE. Al 16 ottobre 2026 l'Euribor a 1 mese era al 2,46%, quello a 3 mesi al 2,64% e quello a 6 mesi al 2,95%. In novanta giorni l'Euribor a 3 mesi è salito di 0,57 punti.

Per i mutui a tasso fisso il riferimento è l'Eurirs (IRS), che riflette le attese del mercato sul lungo periodo. Sempre al 16 ottobre l'Eurirs a 10 anni era al 3,49%, a 20 anni al 3,53%, a 25 anni al 3,46% e a 30 anni al 3,38%.

Quanto costa oggi un mutuo in Italia

I dati ufficiali di Banca d'Italia e ABI

Secondo la Banca d'Italia, ad agosto 2026 il TAEG medio sui nuovi mutui per l'acquisto della casa, cioè il costo comprensivo delle spese, è salito al 3,99%, dal 3,81% di luglio. È il livello più alto da agosto 2024. Secondo le statistiche armonizzate, sempre ad agosto, il tasso medio dei nuovi mutui a tasso fisso per oltre 10 anni era del 3,60%, quello dei mutui a tasso variabile del 3,37%.

Il dato più recente è quello dell'ABI: a settembre 2026 il tasso medio sulle nuove operazioni per l'acquisto di abitazioni è salito al 3,61% (+0,06 punti sul mese precedente). Resta però sotto il 4,42% di dicembre 2023.

Le offerte sul mercato

Le migliori offerte possono essere più basse delle medie ufficiali. Secondo l'Osservatorio di MutuiOnline.it, a settembre 2026 il TAN medio dei mutui a tasso fisso a 20 e 30 anni era del 3,53%, quello dei variabili del 2,84%. La differenza è di 69 punti base, contro i 77 di gennaio. Il variabile costa ancora meno, ma il vantaggio si riduce.

Domanda di mutui e prezzi: il quadro del mercato

Le famiglie scelgono la stabilità. Ad agosto, secondo la Banca d'Italia, solo il 23,9% dei nuovi mutui aveva un tasso variabile o fisso per non più di un anno (29,0% a luglio). Nel secondo trimestre, secondo la Bussola Mutui CRIF-MutuiSupermarket, l'88% delle richieste online era per un mutuo a tasso fisso.

La domanda complessiva è prudente. Il Barometro CRIF registra nel primo semestre 2026 un calo del 5,9% delle richieste rispetto al 2025, con un importo medio di 153.972 euro. Le surroghe sono in netta frenata (-38,4% nel primo trimestre), perché con i tassi in salita rinegoziare conviene meno.

I prezzi, però, tengono. Secondo l'Istat, nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni in Italia sono cresciuti del 4,0% su base annua, con compravendite sostanzialmente stabili (+0,1% secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate). Roma fa meglio della media nazionale, con +6,4% (dal +5,5% del primo trimestre): +8,3% per le abitazioni nuove e +6,0% per quelle esistenti. Anche gli importi richiesti sono più alti: secondo MutuiOnline.it, a luglio a Roma si chiedevano in media 166.651 euro, per immobili con un valore medio di 284.647 euro, i più alti del Lazio.

Con poca offerta di qualità, i tassi più alti non hanno frenato i prezzi delle case di pregio. Hanno cambiato però il modo di finanziare l'acquisto.

Un esempio pratico: 500.000 euro in 25 anni

Prendiamo un mutuo di 500.000 euro a 25 anni (300 rate mensili, ammortamento alla francese). Applichiamo i TAN medi rilevati da MutuiOnline.it a settembre 2026:

*Per il variabile, gli interessi totali sono calcolati supponendo che il tasso resti invariato per tutta la durata. Nella realtà seguirà l'andamento dell'Euribor.

Oggi il variabile fa risparmiare circa 181 euro al mese. Basterebbe però un rialzo di 25 centesimi, come quello che i mercati considerano possibile, per ridurre la differenza a circa 116 euro. Il fisso costa di più, ma la rata resta la stessa per venticinque anni, qualunque cosa decida Francoforte. Sono medie indicative: il tasso effettivo dipende da profilo del cliente, importo, durata e LTV.

Cosa significa per chi compra una casa di lusso a Roma

Fisso o variabile?

Con la BCE che decide "riunione per riunione" e una curva dei tassi ancora instabile, il fisso offre certezza e permette di pianificare. Il variabile può avere senso per chi ha un reddito alto e flessibile, prevede di estinguere in anticipo o vuole sfruttare un costo iniziale più basso. Una soluzione intermedia è il variabile con tetto massimo (CAP).

La surroga resta un'opzione

La surroga, cioè il trasferimento del mutuo a un'altra banca, in Italia è gratuita per il cliente. Chi sceglie oggi il fisso non perde quindi la possibilità di migliorare le condizioni se in futuro i tassi dovessero scendere.

LTV e capitale proprio

Negli acquisti di pregio il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile (LTV) fa la differenza: un anticipo più alto di solito permette di ottenere spread migliori e un'istruttoria più rapida. Molti acquirenti di fascia alta scelgono di finanziare solo una parte del prezzo, per mantenere liquidità e diversificare il patrimonio.

Acquisto in contanti o con mutuo?

Chi compra in contanti ha un vantaggio importante in trattativa: tempi certi e nessuna condizione legata alla delibera della banca. Con un costo del denaro intorno al 3,5%, però, vale la pena confrontare il mutuo con il rendimento atteso del proprio portafoglio, prima di immobilizzare tutto il capitale nella casa.

Acquirenti internazionali

Per chi arriva dall'estero, il quadro va letto anche in valuta. Le banche italiane finanziano anche i non residenti, ma di solito con istruttorie più lunghe e LTV più prudenti. Conviene arrivare preparati, con documentazione sul reddito, codice fiscale e due diligence completa sull'immobile.

Domande frequenti

Quanto è il tasso BCE oggi?
Dal 16 settembre 2026 il tasso sui depositi è al 2,50% e quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,65%. La prossima decisione è attesa il 29 ottobre 2026.

Quanto costa in media un mutuo oggi in Italia?
Secondo l'ABI, a settembre 2026 il tasso medio sui nuovi mutui per la casa è stato del 3,61%. Secondo la Banca d'Italia, ad agosto il TAEG medio, comprensivo delle spese, era del 3,99%.

Meglio il tasso fisso o il variabile a fine 2026?
Il variabile oggi parte più basso (TAN medio 2,84% contro 3,53% a settembre, secondo MutuiOnline.it), ma la differenza si sta riducendo e la BCE non esclude nuovi rialzi. Il fisso è per chi vuole una rata certa, il variabile per chi può sostenere eventuali aumenti.

I prezzi delle case a Roma stanno salendo?
Sì. Secondo l'Istat, nel secondo trimestre 2026 i prezzi a Roma sono cresciuti del 6,4% su base annua (+8,3% per il nuovo, +6,0% per l'esistente), più della media nazionale del 4,0%.

Conviene ancora fare la surroga?
Con i tassi in salita le surroghe sono diminuite molto (-38,4% nel primo trimestre 2026 secondo CRIF). Può convenire ancora a chi ha un mutuo a condizioni peggiori di quelle attuali.

Il momento giusto si costruisce con la giusta consulenza

Il mercato dei tassi cambia ogni settimana, mentre la casa giusta a Roma resta una scelta per molti anni. Per questo conta avere al proprio fianco chi conosce il mercato di pregio della Capitale. Prestige Real Estate Coldwell Banker accompagna ogni cliente dalla ricerca dell'immobile al rogito, con architetti, urbanisti e legali in sede e la forza di un network presente in più di 50 nazioni, per i clienti che arrivano dall'estero.

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Fonti: BCE, Banca d'Italia, ABI, Istat, Agenzia delle Entrate (OMI), CRIF, MutuiOnline.it, Il Sole 24 Ore. Dati aggiornati al 17 ottobre 2026.